Qualitätsmanagement als strategische Entscheidung

Viele Bauherren und Eigentümer stehen vor der oft überfordernden Aufgabe, die Energieeffizienzklasse ...

... ihrer Gebäude zu verbessern. Dabei tragen oft schon einfache und kurzfristig durchführbare Maßnahmen dazu bei, die energetische Performance eines Gebäudes zu verbessern und damit dessen Wert langfristig zu erhalten.

Zwei politische Entscheidungen – angesiedelt auf unterschiedlichen Ebenen – haben in den vergangenen Wochen bei Projektentwicklern, Bauherren und Eigentümern für Aufsehen gesorgt: Auf nationaler Ebene hat die Bundesregierung die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) verabschiedet. Damit möchte sie einen großen Schritt machen, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Fakt ist: Insbesondere in diesem Sektor herrscht großer Handlungsbedarf. Denn Gebäude verursachen in Deutschland etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 30 Prozent der CO!SUB(2)SUB!-Emissionen.

Um die Emissionen zu senken, setzt die Bundesregierung vornehmlich auf den Wärmebereich. Die Grundidee: Ab dem 1. Januar 2024 sollen nur noch Heizungsanlagen eingebaut werden dürfen, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die neue Regelung soll ab dem kommenden Jahr für den Neueinbau von Heizungen gelten. Dies beinhaltet den Neubau von Gebäuden sowie den Austausch von Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden.

Ein weiterer Vorgang – möglicherweise noch bedeutender in Sachen Klimaschutz im Gebäudebereich – spielt sich in Brüssel ab. Hier geht es um die Überarbeitung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Diese Richtlinie sieht vor, dass der Gebäudebereich in der Europäischen Union bis 2030 wesentlich weniger Treibhausgasemissionen erzeugt und Energie verbraucht als bislang und darüber hinaus bis 2050 klimaneutral wird. Das EU-Parlament möchte erreichen, dass alle Neubauten ab 2028 emissionsfrei errichtet werden und auch im Betrieb klimaneutral bleiben. Für Neubauten, die Behörden nutzen, betreiben oder besitzen, soll diese Vorgabe schon ab 2026 gelten.

Einheitliche Effizienzklassen in der EU

Zudem sollen auch für Bestandsimmobilien einheitliche Effizienzklassen in ganz Europa eingeführt werden, um den Energieverbrauch transparent und über Ländergrenzen hinweg widerspiegeln zu können. Wenn es nach den Plänen aus Brüssel geht, wird die neue einheitliche Skala die Stufen A bis G umfassen. Es sollen prioritär dann solche Immobilien als Erstes modernisiert und energetisch saniert werden, die derzeit am schlechtesten abschneiden – wobei die Energieeffizienzklasse G den 15 Prozent der Gebäude mit den schlechtesten Werten im Gebäudebestand eines Mitgliedstaats entspricht. Dem Vorschlag zufolge müssen Wohngebäude bis 2030 mindestens Klasse E und bis 2033 Klasse D erreichen. Nichtwohngebäude und öffentliche Gebäude müssen die jeweilige Energieeffizienzklasse bis 2027 beziehungsweise bis 2030 erreichen.

Den Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund zufolge müssen sich Eigentümer und Eigentümerinnen, die in einem KfW-Effizienzhaus 100 oder besser wohnen, erst einmal keine Gedanken über Nachbesserungen machen. Hingegen können alle Eigentümer, deren Immobilie sich derzeit zwischen den Energieeffizienzklassen E und H bewegt, davon ausgehen, dass sie zeitnah handeln müssen. In diese Klassen dürften vor allem Bauten aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 fallen, bei denen noch nicht energetisch saniert wurde.

Schon kleinere Maßnahmen sind sinnvoll

Für jetzige und zukünftige Eigentümer stehen also wichtige strategische Entscheidungen hinsichtlich der energetischen Gebäudesanierung an, wobei je nach Beschaffenheit des Gebäudes schon kleinere Maßnahmen dabei helfen, das Gebäude in die nächsthöhere Energieeffizienzklasse zu hieven. Als allererste Maßnahme ist es deshalb notwendig, sich als Bauherr oder Eigentümer möglichst schnell einen Überblick über die Nachhaltigkeitsperspektive des eigenen Portfolios zu verschaffen, um überhaupt einen Klimapfad aufbauen zu können. Dazu gehören dann mit Blick auf langfristige Maßnahmen Fragen wie: Wie lange halten die Fenster noch? Ist der Aufbau einer Photovoltaikanlage prinzipiell möglich? Wie alt ist die Heizungs-, Lüftungs- oder Kühlungsanlage?

Doch nicht nur die langfristigen, auch kurzfristige und vor allem kostengünstige Maßnahmen können eindrucksvolle Ergebnisse hinsichtlich Energieeinsparungen hervorbringen. Dafür ist es sinnvoll, vor allem die Heizungs- und Lüftungsanlagen in den Blick zu nehmen, denn diese laufen oftmals fehlerhaft. Nutzt man allein diese Optimierungspotentiale, ist es durchaus möglich, einen „Sprung“ in der Energieeffizienzklasse zu machen und wichtige Zeit zu gewinnen, um einen energetischen Vorsprung zu erreichen und so aufwändigere Sanierungen, wie Fensterneueinbau und Dämmung, erst bei tatsächlichem Sanierungsbedarf umsetzen zu müssen.

Stichwort: Qualitätsmanagement

Besonders groß sind die Potentiale bei Gewerbeimmobilien wie großen Bürogebäuden. Hier sollten Bauherren und Eigentümer schnell tätig werden. Auch aus Eigeninteresse, denn gerade dort ist eine reiche Ernte sicher und schnell zu realisieren – ohne gleich die Heizungsanlage austauschen oder gar eine bessere Dämmung einbauen zu müssen. Es geht darum, die vorhandene beziehungsweise neu installierte Technik richtig einzustellen, aufeinander abzustimmen und so überhaupt erst zu ertüchtigen, ihre wahren Potentiale auszuspielen und damit die Energiebilanz eines Gebäudes zu verbessern.

Digitales Qualitätsmanagement ist ein gutes Instrument, um die Kontrolle über die Technik im Gebäude zurückzugewinnen. Es ermöglicht die vertragsfeste Festlegung präziser Anforderungen an die Effizienz- und Komfortfunktionen von Gebäuden. Auf dieser Basis ermöglicht es dann auch eine digitale, transparente Prüfung der realen Performance vor Abnahme und kann im Regelbetrieb dafür Sorge tragen, dass Betreiberleistungen kontinuierlich geprüft und dokumentiert werden.

Technisches Monitoring rechnet sich

Viele Fehler werden bereits beim Neubau, bei der Sanierung oder bei Einzelmaßnahmen gemacht, weil auf ein effektives Qualitätsmanagement verzichtet wird. Dabei gibt es mit der AMEV-Empfehlung 158 „Technisches Monitoring“ (TMon) seit einigen Jahren ein erprobtes und kostengünstiges Werkzeug, um Fehler zu vermeiden. Die Richtlinie definiert ein konkretes und vielfach angewendetes Leistungsbild, mit dem Bauherren ihre Investitionen absichern können.

Denn um moderne Anlagen abzunehmen, reicht eine schnelle Sichtprüfung auf der Baustelle nicht aus. Mit der „COPILOT“-Zertifizierung gibt es nun sogar eine Zertifizierung, welche erstmals die Prüfung der Performance eines Gebäudes im Betrieb zuverlässig dokumentiert. Dadurch wird sichergestellt, dass die Vorgaben in der Praxis vom ersten Tag an und dauerhaft eingehalten werden.

Und das rechnet sich: Technisches Monitoring als digitales Qualitätsmanagement lohnt sich in der Regel schon ab dem ersten Betriebsjahr. Die Energiekosten können bei Neubauten, Sanierungen und auch im Bestand um bis zu 30 Prozent gesenkt werden. Wer sollte daran angesichts der immer weiter steigenden Energiepreise und neuer Effizienzanforderungen kein Interesse haben? Vor allem komplexe Gebäude profitieren von dauerhaft niedrigeren Nebenkosten und technischen Anlagen, die besser funktionieren.

Mindestens genauso wichtig für viele Bauherren: Ein Technisches Monitoring verursacht aufseiten des Bauherrn und bei den anderen Projektbeteiligten nur einen mini-malen Mehraufwand, sodass die knappen Personalkapazitäten nicht zusätzlich belastet werden. Es wäre fatal, wenn viele Eigentümer und Bauherren wegen der vermeintlichen Komplexität des Themas oder zu Unrecht erwarteter hoher Investitionskosten die „Flinte ins Korn“ werfen würden. Im Gegenteil: Ein Technisches Monitoring im Gebäudebereich ist das einfachste und effektivste Werkzeug im Kampf gegen den Klimawandel.